Investissement en immobilier de commerce : les bons et les mauvais élèves dans un contexte de reprise mondiale
– Le GRAI (Indice de l’attractivité mondiale en immobilier de commerce) d’Union Investment présente le dernier classement sur 17 marchés clés
– La République tchèque et la Pologne dominent en Europe
– En fin du classement, la France, le Royaume-Uni et la Belgique subissent d’importantes pertes
– Les Etats-Unis, leaders sur le marché mondial
– Ressenti positif de la confiance du consommateur dans le monde entier
Dopés par l’attitude positive des consommateurs et des commerçants, la majorité des marchés de l’immobilier commercial dans le monde sont restés en bonne, voire en excellente santé, au cours du deuxième trimestre 2018. Le boom économique actuel induit la création de plusieurs marchés dont la croissance est synonyme d’une diversification des opportunités d’investissement, et contribue à la refonte progressive du paysage mondial de l’immobilier commercial. Plus précisément, le fossé se creuse entre, d’un côté, les marchés favorables aux investisseurs disposant de solides fondamentaux et, de l’autre côté, les marchés affichant depuis deux ans de premiers signes de faiblesse. Comme le démontre le GRAI du 2e trimestre 2018 d’Union Investment, 20 points séparent désormais certains marchés européens en termes de performances, un écart qui se creuse par rapport aux chiffres du 4e trimestre 2017. « L’immobilier de commerce souffre déjà d’un degré élevé d’incertitude de la part des investisseurs » selon Henrike Waldburg, Head of Investment Management Retail chez Union Investment. « Il est donc vital de surveiller les modèles très divers de développement régional, mais aussi de faire la distinction entre les marchés évoluant favorablement pour les investisseurs sur le long terme et ceux touchés par de graves déficiences structurelles. À ce sujet, le dernier GRAI peut fournir de précieuses orientations. »
La République tchèque et la Pologne en tête
« Parmi les signaux essentiels, retenons que l’indice global européen pour le milieu de l’année 2018 est de 110 points, une valeur bien supérieure à la moyenne » ajoute Henrike Waldburg. « La reprise de la confiance des consommateurs et l’optimisme constant des commerçants sont les principaux facteurs de l’indice UE-12. » Selon le nouveau GRAI, la République tchèque et la Pologne étaient les marchés européens les plus attractifs pour le 2e trimestre 2018, suivis de deux pays durement touchés par la récente crise financière, l’Irlande et le Portugal. Une fois de plus, l’Allemagne figure dans le top cinq des marchés européens. Parmi ces cinq pays, seuls deux d’entre eux n’ont jamais cessé de progresser au fil des années : la République tchèque (+5 points) et la Pologne (+4 points), laquelle était le pays le plus performant au 4e trimestre 2017. Poids lourds économiques de l’Europe continentale, l’Allemagne et la France ont essuyé les plus lourdes pertes, perdant chacune sept points. Si le recul français s’expliquait surtout par l’inflation, l’Allemagne, quant à elle, subissait la faiblesse des ventes au détail. Le trio de fin du classement de l’Union Européenne a évolué par rapport à l’étude précédente et est désormais constitué par la France, le Royaume-Uni et la Belgique. Avec 99 points, le plat pays est le seul à passer sous la barre des 100 points. Ceci s’explique notamment par les perspectives médiocres des commerçants belges et la faible croissance des ventes.
Après une croissance relativement stable depuis 2015, l’indice de l’UE-12 a faibli l’an passé, perdant trois points au total. Ce léger recul, observé sur les 12 marchés de l’Union Européenne étudiés, s’explique surtout par une croissance insuffisante des ventes (sous-index : -12 points). L’Autriche (-25 points), le Portugal (-22 points) et l’Allemagne (-17 points) sont les grands perdants de ce sous-indice.
Le grand vainqueur en termes de progression : la Corée du Sud
Les indices d’Amérique du Nord et d’Asie-Pacifique indiquent un optimisme plutôt élevé sur les marchés de l’immobilier commercial concernés. Avec respectivement 111 et 108 points, ces deux indices affichent des performances bien supérieures à la moyenne. L’indice d’Amérique du Nord a grimpé de deux points par rapport au 2e trimestre 2017, tandis que l’index d’Asie-Pacifique gagnait un point sur la même période. Le classement international est désormais dominé par les États-Unis avec 111 points (+2 points), rejoints sur le podium par le Japon avec 110 points (-1 point) et le Canada avec 108 points (-4 points). Grande gagnante de ce nouveau classement, la Corée du Sud glane cinq points supplémentaires par rapport au 2e trimestre 2017. Henrike Waldburg déclare : « Comme au Canada, l’inflation a eu un effet très défavorable aux États-Unis, où la reprise des ventes, combinée à l’optimisme du marché côté offre et demande, contribue cependant à créer un climat d’investissement attractif. La situation est différente au Canada, où les signes tangibles d’inflation et les chiffres des ventes incitent actuellement à la prudence. »
Sur le plan des volumes de transaction, Union Investment s’attend, au cours des six prochains mois, à une forte concentration de l’investissement en immobilier de commerce sur les cinq principaux marchés européens du classement GRAI ainsi qu’aux États-Unis. « La part européenne du capital investi avoisinera les 75 %, voire plus » déclare Henrike Waldburg. « Sur les autres marchés, un nouveau regain de prudence est à prévoir chez les investisseurs. »
Méthodologie
L’Indice de l’attractivité mondiale de l’immobilier de commerce (GRAI) mesure l’attractivité des marchés de détail dans 17 pays d’Europe, d’Amérique du Nord et d’Asie-Pacifique. Un indice de 100 points correspond à une performance moyenne. L’indice UE-12 combine les indices (pondérés en fonction de leurs populations respectives) des pays de l’UE suivants : Allemagne, France, Italie, Espagne, Royaume-Uni, Autriche, Pays-Bas, Belgique, Irlande, Portugal, Pologne et République tchèque. L’indice nord-américain inclut les États-Unis et le Canada, tandis que l’indice d’Asie-Pacifique englobe le Japon, la Corée du Sud et l’Australie.
Réalisé tous les six mois par GfK, spécialiste de l’étude de marché, l’indice international d’attractivité de l’immobilier de commerce se compose de deux indicateurs d’opinion et de deux indicateurs basés sur des données. Ces quatre indicateurs, pondérés à parts égales, représentent chacun 25 % de l’indice qui intègre la confiance des consommateurs ainsi que celles des entreprises du commerce de détail. Les deux facteurs d’entrée quantitatifs intégrés au GRAI sont les variations de l’indice des prix à la consommation (inflation), ainsi que les performances des ventes dans le secteur du commerce de détail. Après standardisation et transformation de ces facteurs d’entrée, chacun possède une valeur moyenne de 100 points et une fourchette de valeurs possibles allant de 0 à 200 points. L’indice s’appuie sur les données les plus récentes de GfK, de la Commission européenne, de l’OCDE, Trading Economics, d’Eurostat et des bureaux de statistiques nationaux. Ces chiffres sont comparés à ceux enregistrés sur la même période de l’année précédente.
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