• Un record dû à une forte activité constante sur le marché du neuf et aux belles performances des actifs existants
  • Une hausse des valeurs de marché sur tous les segments, de l’économique au haut de gamme 
  • Un volume de transactions qui frôle les 10 % du marché
  • Une croissance forte interrompue, pour au moins un ou deux ans, en raison du coronavirus

En Allemagne, le marché de l’investissement hôtelier a atteint les 61,1 milliards d’euros au cours des 12 dernières années. Même lors de la crise financière de 2008/2009, le marché avait globalement connu une légère expansion. Les derniers calculs réalisés par Union Investment et bulwiengesa montrent que le marché de l’investissement hôtelier allemand a augmenté en valeur d’environ 6,3 % par rapport à 2018 (57,5 milliards d’euros). Comme lors des années précédentes, la croissance en 2019 (+ 9,5 % en 2018) est le résultat d’une activité importante et durable sur le marché du neuf dans le secteur hôtelier (= effet quantité) et de la valeur croissante des actifs (= effet performance), qui reflètent l’excellente tenue des marchés allemands du tourisme et de l’immobilier.

« Le coronavirus monopolisant actuellement l’actualité, on en viendrait presque à oublier que le tourisme est l’un des secteurs les plus prospères de ces 12 dernières années. 2019 a pourtant été exceptionnelle, avec près d’un demi-milliard de nuitées en Allemagne », explique Dierk Freitag, departmental head and partner chez bulwiengesa. « Jusqu’à la fin de l’année 2019, les hôtels en ville profitaient pleinement de l’événementiel et du tourisme d’affaires, un secteur auquel l’Allemagne offre d’excellentes infrastructures qui la classent parmi les principales destinations internationales pour les expositions, conférences et autres salons professionnels. L’hôtellerie de loisirs a, quant à elle, enregistré un niveau inégalé de demandes nationales en 2019. »

Les hôtels situés dans les agglomérations urbaines et dans les régions touristiques allemandes ont enregistré de très belles performances en 2019. 14 des 81 villes de plus de 100 000 habitants ont, en effet, dénombré plus de deux millions de nuitées. Cela explique l’apparition de nombre d’hôtels, gîtes et appart’hôtels dans ces endroits comme dans le reste du pays. D’après les résultats de récentes études, les projets de développement hôteliers dans les grandes villes allemandes ont plus que triplé en dix ans. Rien qu’à Francfort, le nombre de lits d’hôtel a augmenté de près de 10 % en un an.

Dans ce contexte de forte activité du neuf, Union Investment et bulwiengesa sont parvenus à identifier un potentiel d’investissement d’environ 405 000 chambres réparties entre les destinations urbaines et touristiques à travers l’Allemagne. Près d’un quart de ces chambres se situent dans des villes de moins de 100 000 habitants. Certaines de ces villes de plus petite taille ont enregistré une augmentation du nombre de nuitées bien supérieure à celle des grandes métropoles. À Flensburg par exemple, ce nombre a doublé en moins de dix ans. « Nous surveillons de très près ce genre de tendances ainsi que les performances de notre propre portefeuille hôtelier. Nous investissons donc de manière sélective dans des sites secondaires et notamment dans des hôtels sous enseigne comme les Hyatt House, conçus pour les longs séjours », indique Martin Schaller, head of Asset Management Hospitality chez Union Investment Real Estate GmbH.

La gamme d’investissement hôtelier comprend tant des hôtels traditionnels dédiés à la clientèle d’affaires, des établissements touristiques et des appart’hôtels, que divers concepts à usage mixte incluant co-working et co-living. Les investisseurs accordent une très grande importance à la performance de l’opérateur, notamment à sa capacité à identifier des structures organisationnelles redondantes. Cela a permis à l’hôtellerie de marque de capter une part substantielle de l’offre et, donc, du marché hôtelier allemand. La part de l’hôtellerie de marque, calculée par rapport au nombre total de chambres d’hôtels en Allemagne (chambres d’hôtes incluses), est ainsi passée, en 2019, de 50,4 % à 52,1 %.

« Si les propriétaires du secteur hôtelier ont de quoi se réjouir de cette nouvelle hausse en valeur, nous sommes bien évidemment conscients que les volumes enregistrés sur ce marché en 2019 ne risquent guère d’augmenter au cours des deux prochaines années en raison de la situation actuelle. Cependant, les projets de construction en cours devraient avoir un impact positif sur la prochaine enquête. » précise Martin Schaller« Concernant notre portefeuille, nous sommes bien positionnés tant en localisation qu’en opérateurs. Cela ne nous empêche toutefois pas de collaborer étroitement avec nos locataires pour structurer des solutions adaptées et leur offrir la meilleure assistance possible. »

La valeur d’une chambre d’hôtel en Allemagne se situe désormais aux alentours de 150 800 euros, soit 5 600 euros de plus environ qu’en 2018. Dans les hôtels de luxe, la valeur moyenne par chambre atteint environ 265 000 euros, tandis que dans les établissements « bon marché », elle avoisine les 109 000 euros.

Les segments économique et milieu de gamme ont enregistré les plus forts gains en pourcentage sur la totalité de la période couverte par l’enquête (2007-2019). Ceci s’explique par la présence, dans cette partie du marché, de chaînes hôtelières qui se sont rapidement répandues à travers l’Allemagne grâce à des marques comme HIEX, Ibis Styles et Super 8, ainsi qu’aux bonnes performances de ces segments. Selon MKG, référence en termes de données, un RevPAR moyen de 60 euros a été atteint en 2019 dans le segment économique qui représente environ 19 % du marché d’investissement hôtelier allemand contre quelque 45 % pour le milieu de gamme.

La part du volume de transactions frôle les 10 %

En 2019, la croissance, en taille, du marché hôtelier institutionnel coïncidait avec un volume de transactions d’environ 5 milliards d’euros, contre environ 4 l’année précédente. La proportion d’hôtels ayant changé de propriétaire s’établissait, quant à elle, à 8,2 % du marché total contre quelque 7 % en 2018.

« Union Investment continuera à investir dans le secteur hôtelier. Cependant, la solvabilité des opérateurs et la durabilité des conditions locatives deviendront de plus en plus importantes dans le cadre des évaluations. Aujourd’hui, l’ensemble des parties prenantes se doivent donc de coopérer avec professionnalisme afin de s’assurer que la confiance qui s’est constituée au fil des années dans les actifs hôteliers se consolide malgré la crise. », conclut Martin Schaller.

Pause de la croissance du marché

L’actuelle pandémie de coronavirus a momentanément stoppé la croissance du marché. L’impact à ce jour est plus important que celui ressenti lors de la crise financière, mais n’est pas le fruit de facteurs économiques. Tous les actifs immobiliers existants enregistrent d’importants déficits de revenus dus au confinement et au report de nombreux projets de développement. « Il est trop tôt pour prédire la taille du marché pour 2020. Cela dépendra, en partie, du temps qu’il faudra à l’économie pour s’en remettre, et du moment à partir duquel l’activité des événements et salons professionnels reprendra. En l’absence de deuxième vague du virus, le marché de l’hôtellerie touristique pourrait encore espérer un second semestre relativement satisfaisant. », a commenté l’analyste de marché Dierk Freitag.

L’étude d’Union Investment et de bulwiengesa s’appuie sur des statistiques officielles, ainsi que sur des données d’entreprises et d’associations hôtelières. Elle permet d’effectuer une analyse comparative du marché hôtelier institutionnel entre 2007 et 2019.

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