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Étude LaSalle : Les marchés immobiliers européens devraient afficher une reprise vigoureuse

Alors que les pays européens vont entrer dans leur phase « post-Covid » d’ici la fin de l’été, et malgré les complications dues au variant Delta, tous les indicateurs semblent annoncer une solide reprise des marchés immobiliers européens. Telle est l’une des principales conclusions de l’édition mi-2021 de l’Investment Strategy Annual (« ISA »), l’étude que le gestionnaire mondial d’investissements immobiliers LaSalle dédie à ses clients.

L’influence de la Covid-19 s’estompe progressivement et impacte de moins en moins les perspectives d’évolution de l’immobilier au sein de chaque marché. LaSalle a identifié quatre facteurs clés qui seront particulièrement influents sur les performances des différents marchés et secteurs immobiliers à moyen/long termes :

  • Les changements structurels dans les secteurs européens de l’immobilier, en particulier ceux du bureau et des commerces, et la manière dont ils varient d’une région à l’autre. Par exemple, les marchés de bureaux et de l’immobilier résidentiel au Royaume-Uni sont plus susceptibles d’être affectés par la généralisation permanente du télétravail, par opposition à ceux des villes d’Europe continentale et des pays d’Europe du Sud, régions plus en retard, notamment sur le plan du e-commerce.
  • La polarisation des marchés de capitaux entre, d’une part, les secteurs fortement plébiscités (tels que la logistique et le résidentiel) et, d’autre part, les secteurs moins recherchés (notamment les commerces et les bureaux). LaSalle encourage en permanence ses clients à investir sur l’ensemble de ces deux secteurs, avec des actifs au profil rendement/risque plus élevé au sein de la première catégorie et des investissements axés sur la valeur dans la seconde. Cependant, pour LaSalle, malgré certains défis d’ordre structurel, la prédominance des bureaux et des commerces dans les investissements immobiliers européens pourrait faire remonter les prix de ces actifs à leur niveau pré-Covid, car les opportunités dans ces secteurs restent limitées.
  • L’inflation aura un impact sur les coûts d’emprunt et sur les rendements immobiliers si les niveaux élevés actuels observés en Europe perdurent. Cependant, LaSalle anticipe un risque plus faible en Europe qu’aux États-Unis, en raison d’une relance économique plus mesurée et de pressions moindres sur les prix, les mesures actuelles étant faussées par des comparaisons inhabituelles d’une année sur l’autre et par la fin des perturbations dans les chaînes d’approvisionnement.
  • La complexité politique reste un facteur de risque : des élections nationales se profilent en Allemagne et en France, tandis que le Brexit pourrait continuer à peser sur le secteur des services au Royaume-Uni, et notamment sur les services financiers.

LaSalle prévoit un retour à la situation pré-Covid à l’issue de l’été. L’étude juge toutefois que les fondamentaux du marché ont changé concernant les bureaux. On constate une hausse modeste (1,2 %) des taux de vacance sur l’année jusqu’au premier trimestre 2021 à travers l’Europe, mais celle-ci masque des augmentations plus importantes sur des marchés-clés comme ceux de Londres et de Paris. Dans les années à venir, on devrait assister au retour sur le marché d’un volume encore indéterminé d’espaces de seconde main, jugés excédentaires par rapport aux besoins post-pandémie. Les espaces de bureaux physiques resteront cependant importants pour les entreprises et les critères ESG[1] (notamment le développement durable et la neutralité carbone) ainsi que le bien-être au travail devraient à la fois stimuler la demande et participer à la réorientation des prix.

Alors que les dispositifs de soutien gouvernementaux ont permis d’éviter que la situation de l’immobilier commercial n’empire davantage que ce qui avait été initialement envisagé, les faillites et les fermetures de magasins continuent de faire baisser les valeurs locatives – notamment en Allemagne, aux Pays-Bas et au Royaume-Uni – bien que les parcs d’activités commerciales, les supermarchés et les commerces alimentaires aient résisté.

Le succès du secteur logistique s’est poursuivi au premier semestre 2021. La réouverture des commerces physiques peut faire baisser l’activité locative. Toutefois, selon LaSalle, la mutation vers le e-commerce va se poursuivre, tout particulièrement au Royaume-Uni et aux Pays-Bas (pays à forte densité de population) par opposition à des pays tels que l’Espagne et l’Italie (plus attachés au paiement en espèces). La demande de bâtiments spécifiques à la logistique urbaine du dernier kilomètre reste également très soutenue, ce qui explique que LaSalle anticipe des pressions sur les loyers qui persisteront encore pendant plusieurs années.

Le marché résidentiel continue également d’être performant, aussi bien dans les marchés traditionnellement forts (Munich et Berlin) que dans les villes qui connaissaient un ralentissement avant la pandémie (Stockholm, Helsinki et Londres). Certains sous-segments ont été confrontés à des difficultés : les maisons de retraite et les résidences étudiants ont été directement impactées (dans une mesure toutefois moindre que celle initialement redoutée), tandis que les quartiers résidentiels à forte rotation des locataires ont subi des baisses d’occupation, les jeunes actifs s’éloignant des bureaux – une tendance peu susceptible de s’inverser dans les localisations pauvres en infrastructures et dont le seul atout réside dans leur proximité avec les quartiers tertiaires.

« Nous avons suivi de très près la façon dont les différents pays européens ont réagi à la pandémie. Le Royaume-Uni et l’Union Européenne ont souvent emprunté des voies divergentes lors de la reprise et ce, en raison du décalage des rythmes de vaccination, de la résurgence du nombre de malades ou de l’apparition de nouveaux variants. Toutefois, la trajectoire économique globale, qui détermine la performance immobilière, doit être analysée en trimestres et années, et non en jours et semaines. Les marchés du Royaume-Uni et de l’Europe continentale semblent maintenant se rapprocher de la sortie de pandémie. Si les impacts court terme de la pandémie de Covid-19 sur l’immobilier s’estompent, d’autres facteurs comme les changements d’usages, la polarisation des marchés de capitaux, l’inflation et la complexité politique, détermineront les performances, à moyen et à long termes, des différents secteurs et régions européennes. » commente Brian Klinksiek, Head of European Research and Global Portfolio Strategies.

[1] ESG désigne les critères Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance.

À propos de LaSalle Investment Management | Investir aujourd'hui. Pour demain.

LaSalle Investment Management est l’un des leaders mondiaux de la gestion d’actifs immobiliers avec environ 73 milliards de dollars d’encours sous gestion (au T1 2021) dans des fonds cotés et non cotés. LaSalle est présent sur une large gamme de marchés de capitaux immobiliers et assure la gestion opérationnelle de ses actifs. La société investit aussi bien sur les marchés actions que dans des produits de dette, tant sur des produits cotés que non cotés, pour le compte d’une clientèle comprenant des fonds de pension publics et privés, des compagnies d’assurance, des institutions gouvernementales, des fondations et des investisseurs privés de toutes origines. LaSalle est une filiale indépendante de JLL (NYSE: JLL), une des plus grandes sociétés de gestion immobilière au monde.

Plus d’informations : http://www.lasalle.com

 

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