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  • Une recherche active de locataires fiables avec des baux à long terme

  • Méfiance vis-à-vis des localisations secondaires et tertiaires

La pandémie de coronavirus conduit les investisseurs immobiliers européens à repenser leurs stratégies en matière d’immobilier de bureaux. Si le traditionnel et principal critère de « localisation » est toujours d’actualité, une orientation vers plus de « Core » semble mieux décrire la situation actuelle. Environ la moitié (48 %) des 150 sociétés immobilières interrogées en Allemagne, en France et au Royaume-Uni dans le cadre de l’étude d’Union Investment sur le climat de l’investissement, se concentrent désormais davantage sur les locataires solvables et résistants aux crises avec des baux à long terme. Ce changement de stratégie est particulièrement marqué en France, où 73 % des sondés accordent plus d’importance à ces critères. 46 % des participants évitent les investissements dans les emplacements secondaires et tertiaires et ce notamment en France à 78%.

 

La sécurité est désormais à l’ordre du jour : 48 % des sondés la considèrent comme le paramètre le plus important lors de leur prise de décisions en matière d’investissement. Pour 37 %, le rendement reste le critère dominant, tandis que 11 % citent la liquidité du marché comme facteur crucial. Seuls les investisseurs professionnels britanniques sondés ont fourni une réponse différente : le retour sur investissement reste la priorité pour 70 % d’entre eux, la sécurité ne venant en tête que pour 28 %. « Ceci résulte principalement de la nature particulière des baux britanniques. Ceux-ci ne peuvent être revus qu’à la hausse, leur durée est généralement plus longue ce qui confirme un potentiel de rendement supplémentaire. », explique Olaf Janßen, Head of Real Estate Research chez Union Investment.

 

Télétravail et demande d’espaces de bureaux

Le nombre de personnes pratiquant le télétravail a fortement augmenté depuis le début de la pandémie. Pour les investisseurs interrogés, ce phénomène engendre de l’incertitude quant à la future demande dans le secteur de l’immobilier de bureaux. Plus de la moitié des participants (56 %) s’attendent à ce que cette demande s’amenuise en raison de l’augmentation du télétravail.

 

Cependant, la demande de bureaux ne montre à ce jour aucun signe d’effondrement, et surtout pas dans les emplacements Core. « Certains espaces seront sans doute restitués à leurs propriétaires, mais grâce aux baux en vigueur, cela s’étalera sur quelques années et l’impact devrait être compensé par le nombre croissant de collaborateurs au bureau », commente Olaf Janßen. Le télétravail fait désormais partie d’une nouvelle culture du travail, mais cela ne signifie pas pour autant que les bureaux sont appelés à disparaître. Olaf Janßen poursuit : « C’est plutôt le contraire en réalité. La visioconférence ne peut réellement prétendre se substituer aux réunions physiques entre collègues ni aux interactions sociales du bureau. »

 

Le « nouveau Core »

Pour les entreprises, l’accès garanti à des espaces de travail attractifs sur le long terme, constituera à l’avenir un élément essentiel d’un écosystème hybride de lieux dédiés à l’activité professionnelle. Dans le monde post-coronavirus, les biens immobiliers Core serviront de lieux d’ancrage pour l’identité des marques, dans le but d’attirer des talents et seront au service de diverses activités exigeant le présentiel. « À ces lieux d’ancrage s’ajouteront des modèles d’espaces de travail flexibles, mobiles et de plus en plus numériques, d’une manière appelée à évoluer au cours des années à venir en fonction des secteurs d’activité », ajoute Olaf Janßen.

 

Les prix restent stables

44 % des investisseurs sondés s’attendent donc à une stabilité des prix de l’immobilier de bureaux au cours des six prochains mois. 53 % anticipent en revanche, une chute des prix. Selon Janßen, « Cela s’applique toutefois principalement aux biens dotés de problématiques et de baux à court terme. Le marché des actifs Core reste en effet extrêmement compétitif. On ne prévoit par conséquent que des fluctuations mineures de prix le concernant. Les rendements initiaux resteront stables. »

 

Indice du climat de l’investissement : reprise en France et au Royaume-Uni

De façon générale et après une longue période de divergence, l’indice du climat de l’investissement immobilier dans les trois pays apparaît à nouveau étonnamment uniforme, avec une différence de seulement 1,5 point entre la valeur la plus faible (France) et la plus élevée (Royaume-Uni). L’indice de confiance est passé à 60,2 points en France (soit une hausse de 2,1 points) contre 61,7 points au Royaume-Uni (soit 3,4 points de plus). Lors de la dernière enquête réalisée il y a six mois, l’indice avait chuté de 9,5 points en France et de 6,1 points au Royaume-Uni. Il n’y a qu’en Allemagne, qui a cédé sa place de leader au Royaume-Uni, que l’indice a légèrement baissé par rapport à la précédente enquête, perdant 1,2 point pour atteindre les 61,4 points.

À propos de l'enquête d'Union Investment

Union Investment a lancé son indice du climat de l’investissement immobilier européen en 2005. Depuis le printemps 2008, une enquête est ainsi réalisée tous les six mois. L’indice est évalué à partir de quatre indicateurs comptant chacun pour 25 % : la structure du marché, l’environnement général, les critères de localisation et les perspectives. Pour sa dernière enquête, l’institut d’études du marché Ipsos a mené des entretiens de novembre 2020 à janvier 2021 auprès de 150 sociétés immobilières et investisseurs immobiliers institutionnels en Allemagne (n = 59), en France (n = 51) et au Royaume-Uni (n = 40).

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